Zákonodarca svojou činnosťou spôsobil obciam a mestám bolehlav už nejeden raz. Zákony, ktoré sa na prvý pohľad môžu zdať ako vhodné, sa neskôr ukážu ako nie celkom domyslené. Ak je však už takýto zákon v platnosti, iba málokedy si jeho predkladatelia uvedomia chyby a bezodkladne pristúpia k jeho náprave. Za tento čas však môže zákon často spôsobiť viac škody ako úžitku. Ukážkovým príkladom je nie celkom ideálny spôsob majetkovoprávneho usporiadania pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky, na ktoré obce a mestá doplácajú dodnes v podobe povinnosti poskytnutia vysokých peňažných náhrad.

Osobitné predpisy ako zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) alebo zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, sú iba niektoré zo zákonov upravujúcich prechod majetku štátu do majetku obcí a vyšších územných celkov. Na uvedený prechod do majetku obcí a vyšších územných celkov reagoval zákonodarca prijatím zákona č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „Zákon o usporiadaní pozemkov“), ktorý rieši spôsob, akým má dôjsť k vysporiadaniu vzťahov medzi vlastníkom pozemku a stavby. V zmysle slovenského právneho poriadku totiž platí, že stavba a pozemok netvoria jeden celok, ale vlastník stavby a vlastník pozemku môžu byť dva nezávislé subjekty. Takéto situácie má riešiť práve spomínaný Zákon o usporiadaní pozemkov.

Podľa daného Zákona o usporiadaní pozemkov platí, že ak nemal vlastník stavby ku dňu nadobudnutia účinnosti Zákona o usporiadaní pozemkov k pozemku pod stavbou zmluvne dohodnuté iné právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod stavbou v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Obsahom tohto práva je držba a užívanie pozemku pod stavbou, vrátane práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby. Vlastník pozemku je preto povinný strpieť výkon práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, čo však predstavuje zásah do vlastníckych oprávnení vlastníka pozemku.

Uvedené obmedzenie by nemalo byť trvalé a je potrebné ho usporiadať. Zákon o usporiadaní pozemkov pre účely usporiadania vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby upravuje dva spôsoby usporiadania vzťahov. Prvým spôsobom je poskytnutie náhradného pozemku zámennou zmluvou. Takýto spôsob usporiadania vzťahov je však podmienený jednak ochotou vlastníka pozemku uzavrieť zámennú zmluvu a rovnako existenciou takého pozemku vlastníka stavby, ktorý je súci na zámenu. Malo by jednať o náhradný pozemok v primeranej výmere, bonite a rovnakého druhu, ako bol pôvodne pozemok pred zastavaním, pričom takýto pozemok by sa mal navyše nachádzať v tom istom katastrálnom území. Zastávame názor, že by sa mohlo jednať aj o pozemok v inom katastrálnom území, avšak tu možno naraziť na výrazne vyššiu mieru neochoty vlastníka pozemku zámenu zrealizovať.

V prípade, ak k zámene pozemkov spomínaným postupom nedôjde, resp. ak obec alebo vyšší územný celok nedisponuje pozemkom súcim k zámene, až potom možno vzniknutý stav riešiť v rámci konania o nariadení pozemkových úprav. V rámci nariadených pozemkových úprav sa usporiadanie pomerov k pozemku pod stavbou vykoná buď formou poskytnutia náhradného pozemku v obvode pozemkových úprav alebo formou finančnej náhrady, avšak len za súčasného splnenia troch podmienok, ktorými sú, že v obvode pozemkových úprav nie sú pozemky na účely poskytnutia náhrady, ide o pozemok pod stavbou v maximálnej zákonom ustanovenej alebo nižšej výmere a o usporiadanie formou finančnej náhrady požiada vlastník pozemku. Je potrebné dodať, že iniciovať konanie o pozemkových úpravách je oprávnený vlastník stavby (obec) a nie vlastník pozemku pod stavbou.

Z uvedeného vyplýva, že Zákon o usporiadaní pozemkov zveruje možnosť iniciovať usporiadanie pomerov k pozemku pod stavbou vlastníkovi stavby, nie však vlastníkovi pozemku. Pokiaľ je teda pozemok zaťažený zákonným vecným bremenom, v zmysle ustálenej rozhodovacej praxe slovenských súdov vzniká vlastníkovi stavby nárok na peňažnú náhradu. Opačný výklad je podľa súdnej praxe v rozpore príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, Listinou základných práv a slobôd ako aj Ústavou Slovenskej republiky, v zmysle ktorých je nútené obmedzenie vlastníckeho práva možné len vo verejnom záujme a za náhradu.

V praxi to pre obce a vyššie územné celky znamená, že v prípade neexistencie vhodného pozemku na zámenu alebo neochoty vlastníka pozemku pristúpiť k zámene, resp. v prípade nemožnosti vykonania pozemkových úprav, čelia obce a vyššie územné celky žalobám vlastníkov pozemkov o zaplatenie náhrady za užívanie svojich pozemkov, pričom výška takejto náhrady sa pri niekoľko rokov trvajúcom spore môže v závislosti od užívanej výmery pozemku, lokality, atď., pohybovať v desiatkach až státisícoch eur. Povinnosť zaplatiť takto vysokú náhradu môže pre mnohé obce a mestá spôsobiť výrazné škrty v rozpočtoch.

Jednorazová alebo opakovaná náhrada?

Akej náhrady sa vlastník pozemku môže domáhať? Napriek tomu, že od účinnosti Zákona o usporiadaní pozemkov uplynulo viac ako desaťročie, do dnešného dňa absentujú rozhodnutia najvyšších súdnych autorít o tom, či sa vlastník pozemku pod stavbou môže domáhať jednorazovej peňažnej náhrady alebo opakovanej peňažnej náhrady. Početné rozhodnutia okresných a krajských súdov sa pritom rôznia, aj keď sa jedná o zásadnú otázku. Krajský súd v Trnave v minulosti vo viacerých prípadoch zastal názor, podľa ktorého je vlastníkovi potrebné priznať jednorazovú náhradu. Na druhej strane, Krajský súd v Bratislave a v Banskej Bystrici prijali opačný názor a teda priklonili sa k opakovanému plneniu.

V prípade vyplatenia jednorazovej náhrady by došlo k trvalému usporiadaniu pomerov. Ak raz obec alebo vyšší územný celok jednorazovú náhradu vyplatí, nebude sa takejto náhrady môcť vlastník pozemku v budúcnosti opätovne domáhať, pričom uvedené bude automaticky platiť aj pre prípadného nového vlastníka pozemku. Je pravdou, že takáto forma náhrady by zamedzila možnému špekulatívnemu držaniu pozemkov vlastníkom do budúcnosti, ktorý by si nemohol sústavne uplatňovať voči obci alebo vyššiemu územného celku náhradu a týmto prakticky nepretržite poberať akúsi formu príjmu. Opačný názor však v nedávnom rozhodnutí zaujal Krajský súd v Košiciach, ktorý sa vo svojom Rozsudku 9Co/72/2020 zo dňa 12.05.2021 pridal na stranu súdov prezentujúcich závery o potrebe priznávania opakovaného plnenia.

Krajský súd v Košiciach v odôvodnení uvedeného rozsudku konštatoval, že z dôvodu absencie právnej úpravy ale aj ustálenej rozhodovacej praxe najvyšších súdnych autorít, je potrebné vychádzať z účelu Zákona o usporiadaní pozemkov, v zmysle ktorého § 4 ods. 2 je doba trvania zákonného vecného bremena obmedzená (len) do vykonania pozemkových úprav. Z uvedeného potom krajský súd vyvodil, že pokiaľ ide o rozsah trvania vecného bremena, tento je dočasného charakteru a keďže nejde o trvalú úpravu zriadenia vecného bremena zákonom, vychádzajúc z charakteru tohto obmedzenia vyznačujúceho sa dočasnosťou, je jednorazová náhrada za trvalé obmedzenie pozemku vylúčená. Krajský súd v Košiciach preto prijal jednoznačný právny záver o charaktere náhrady za existujúce právo z vecného bremena. Napriek relatívne jednoznačnému záveru Krajského súdu v Košiciach je potrebné uviesť, že proti uvedenému rozsudku bol podľa verejne dostupných informácií podaný mimoriadny opravný prostriedok dovolania, na základe ktorého bude v tejto veci rozhodovať Najvyšší súd Slovenskej republiky, od ktorého sa bude očakávať, že vyššie uvedené rozdielne závery súdov nižšieho stupňa raz a navždy vyrieši.

Možné spôsoby obrany v konaní

V prípade, ak vlastník pozemku začne proti obci alebo vyššiemu územnému celku na súde konanie o zaplatenie náhrady za zriadené právo z vecného bremena, je potrebné zaoberať sa pasívnou vecnou legitimáciou obce alebo vyššieho územného celku v konaní, tzn. či vlastnícke právo k danej stavbe skutočne v zmysle relevantných právnych predpisov prešlo na obec alebo vyšší územný celok a či toto eviduje vo svojom majetku. V prípade absencie pasívnej vecnej legitimácie totiž žalobca v spore nebude úspešný. Ďalším argumentom môže byť uplatnenie námietky premlčania. Pri vyššie popísanej náhrade formou opakovaného plnenia je potrebné vychádzať z právnej úpravy premlčania ustanovenej v § 100 a § 101 Občianskeho zákonníka, tzn. že premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz. Vlastník stavby sa teda môže domáhať náhrady maximálne za predchádzajúce tri roky.

Súdna prax ustálila, že za zriadenie práva z vecného bremena patrí vlastníkovi pozemku náhrada, avšak dôležitým aspektom bude v konečnom dôsledku jej výška. Výška náhrady sa zvyčajne určuje znaleckým posudkom, ktorý by mal okrem iného zohľadniť spôsob využitia daného územia. Pokiaľ bola možnosť využitia pozemku pred vybudovaním stavby limitovaná, je z tohto dôvodu možné namietať jeho nižšiu hodnotu. Ak pozemok pred vybudovaním stavby nebol stavebným pozemkom, na ktorom možno postaviť rodinný dom, ale bol určený napr. iba na sprievodnú líniovú zeleň krajiny, hodnota takéhoto pozemku by mala byť zákonite nižšia.

Rozhodujúcou môže byť aj samotná veľkosť výmery časti pozemku, na ktorom je stavba postavená. Ak stavba zaberá iba určitú časť celkovej výmery pozemku, mala by byť náhrada vlastníkovi pozemku priznaná iba za veľkosť zabratej výmery. Je však nutné skúmať, či situovanie stavby, napriek tomu, že nezaberá celú výmeru pozemku, nespôsobuje jeho úplné znehodnotenie alebo znemožnenie jeho užívania. V takomto prípade totiž môže byť náhrada priznaná za celú výmeru pozemku a to napriek tomu, že samotná stavba sa nachádza iba na jeho časti.

V neposlednom rade sa možno zaoberať aj otázkou dobrých mravov. Pokiaľ by vlastník pozemku konal spôsobom, ktorým by úmyselne znemožňoval úpravu pomerov k pozemku pod stavbou, a to napriek dlhotrvajúcej snahe obce alebo vyššieho územného celku o ich usporiadanie, vzniká otázka, či by takémuto konaniu mala byť poskytnutá súdna ochrana. Podľa nášho názoru nie.