V praxi je bežné, že po vydaní stavebného povolenia dôjde k zmene v osobe stavebníka, spoločne s prevodom vlastníckeho práva k stavebnému pozemku, resp. pozemkom. Stavebný zákon síce v § 70 všeobecne vymedzuje, že príkladne stavebné povolenie je záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania, niektoré stavebné úrady však túto situáciu riešia iným spôsobom. Postupujú podľa § 68 stavebného zákona a zmenu v stavebníka formálne v záujme transparentnosti procesu stavebného konania riešia formou konania o zmene stavby pred dokončením. Je takýto postup nevyhnutný?

Všeobecne k stavebnému povoleniu

Stavebné povolenie je individuálny správny akt:

• meritórny (rozhodnutie vo veci),
• z hľadiska právnych účinkov konštitutívny s účinkami ex nunc,
• z hľadiska časových účinkov na obmedzené trvanie účinkov (stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov odo dňa, keď stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad neurčil dlhšiu lehotu),
• z hľadiska okruhu osôb, ktoré zaväzuje, akt ad rem (oprávňuje a zaväzuje každého, kto je v rovnakej právnej situácii, ako pôvodný adresát - stavebný zákon výslovne počíta s tým, že stavebné povolenie je záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov stavebného konania)¹.

Právny názor, že stavebné povolenie je individuálny správny akt „in rem“ má aj Hendrych, podľa ktorého z pohľadu viazanosti majú stavebné povolenia najužšiu väzbu na určitú nehnuteľnosť (pozemok resp. stavba) a nie na konkrétnu osobu, a teda ich môžeme označiť ako individuálne správne akty „in rem“^2.

Z pohľadu právnej teórie teda je možné konštatovať, že stavebné povolenie je individuálny správny akt „in rem“ a ako také má byť záväzné aj pre právnych nástupcov stavebníka, v prospech ktorého bolo vydané.

Právne posúdenie zmeny stavebníka konaním podľa § 68 stavebného zákona

Ustanovenie § 68 stavebného zákona v odseku 1 len všeobecne vymedzuje, že v odôvodnených prípadoch môže stavebný úrad povoliť zmenu stavby pred jej dokončením. Postup podľa § 68 stavebného zákona v prípade zmeny v osobe stavebníka sa prima facie javí v rovine formálneho chápania postavenia stavebníka ako právne konformný.

Uskutočnenie zmeny stavebníka prostredníctvom aplikácie postupu podľa § 68 stavebného zákona, t. j. zmenou stavby pred jej dokončením však odporuje judikatúre Najvyššieho súdu Slovenskej republiky – jednak z dôvodu, že samostatným individuálnym správnym aktom s konštitutívnymi účinkami (ktorým rozhodnutie podľa § 68 stavebného zákona je) sa priznávajú nové práva a povinnosti stavebníka konkrétnemu subjektu, čo nekorešponduje s judikovaným chápaním materiálneho postavenia stavebníka, a taktiež z dôvodu, že otázka zmeny stavebníka nie je podľa Najvyššieho súdu Slovenskej republiky spôsobilým predmetom konania o zmene stavby ešte pred jej dokončením. Predmetom konania podľa § 68 stavebného zákona by mali byť otázky uvedené v § 60 a nasl. stavebného zákona, medzi ktoré zmena v osobe stavebníka nepatrí.

Ako jediný postup stavebného úradu lege artis sa teda javí vydanie deklaratórneho rozhodnutia v zmysle § 14 od. 1 Správneho poriadku, ktorým stavebný úrad len potvrdí resp. nepotvrdí faktické postavenie stavebníka na základe podkladov, z ktorých bude zrejmé, že nový stavebník spĺňa materiálne predpoklady postavenia stavebníka³.

Tu je potrebné zdôrazniť, že aj pre prípadný postup podľa § 14 ods. 1 správneho poriadku formou rozhodnutia vždy bude platiť, že takéto rozhodnutie má vyššie spomenutý deklaratórny charakter. Takýto postup neznamená, že stavebníkom sa právny nástupca pôvodného stavebníka stáva až právoplatnosťou či vydaním rozhodnutia podľa § 14 ods. 1 správneho poriadku. Postavenie stavebníka je konštituované príkladne už nadobudnutím vlastníckeho práva k stavebnému pozemku či stavebným pozemkom a prípadné rozhodnutie stavebného úradu môže tento stav len formálne potvrdiť (deklarovať) a nie ho vytvoriť.

Rozhodovacia prax ohľadom zmeny v osobe stavebníka a aplikácie § 68 stavebného zákona

V Rozhodnutí zo dňa 16. októbra 2013, spis. zn.: 3Sžp/32/2012 Najvyšší súd Slovenskej republiky vyslovil názor, že žalovaný ani stavebný úrad nepochybili, keď o zmene stavebníka nekonali v samostatnom konaní o zmene stavebného povolenia, pretože predmetom konania o zmene stavebného povolenia sú otázky uvedené v § 60 a nasl. stavebného zákona (viď vyššie), medzi ktoré zmena v osobe stavebníka nepatrí.

Tento názor podporujú aj rozhodnutia českých súdov, ktoré je možné považovať za relevantné vzhľadom na to, že predchádzajúci český a súčasný slovenský stavebný zákon (50/1976 Zb., resp. 50/1976 Sb.) sú obsahovo veľmi podobné (do veľkej miery až totožné). Krajský súd v Ústí nad Labem v rozhodnutí zo dňa 29. mája 2003, spis. zn.: 15 Ca 150/2002-39 konštatoval, že pri zmene vlastníka stavby nie je potrebné meniť existujúce stavebné povolenie alebo vydávať povolenie nové s menom nového vlastníka – stavebníka (§ 70 zákona č. 50/1976 Sb. stavebného zákona). Najvyšší súd Českej republiky v rozsudku zo dňa 16. septembra 2014, spis. zn.: 26Cdo 781/2013 konštatoval ďalej, že ten, kto nadobudne vlastnícke právo k veci, ktorá je nedokončenou stavbou, stáva sa stavebníkom, napriek tomu že mu nebolo vydané stavebné povolenie, a je tak osobou, ktorá rozhoduje o ďalšom osude stavby, o tom, aké práce bude realizovať na jej dokončenie, alebo aj o tom, že stavba nebude dokončená alebo bude rozobraná a pod., preberá aj verejnoprávne povinnosti, ktoré sa s vlastníctvom stavby spájajú (viď napríklad rozsudok Najvyššieho správneho súdu Českej republiky zo dňa 13. mája 2014, spis. zn.: 6 As 77/2013).

Ohľadom predmetnej otázky sa v usmernení Ministerstva dopravy a výstavby Slovenskej republiky uvádza, že podľa § 70 stavebného zákona je stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania, pričom z uvedeného dôvodu nie je potrebné meniť stavebné povolenie, ktoré zo zákona po postúpení práv je záväzné aj pre nového stavebníka. O kolaudáciu preto môže žiadať nový stavebník.

Na záver

Vyššie citované rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, rozhodnutia súdov ČR, usmernenie ministerstva a právna teória z rôznych zdrojov sú jednotné a jednoznačné v tom, že stavebné povolenie je individuálny správny akt „in rem“ viazaný na určitú konkrétnu nehnuteľnosť. V prípade zmeny vlastníctva tejto nehnuteľnosti má nový vlastník vstupovať do práv a povinností stavebníka, k čomu sa často súčasne s podpisom zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľností, prípadne po jej zavkladovaní, formálne podpisuje aj zmluva o postúpení práv a povinností zo stavebného povolenia.

Podľa právnej teórie a rozhodovacej praxe, o zmene stavebníka sa nemá konať konaním o zmene stavby pred dokončením podľa § 68 stavebného zákona, pretože predmetom takéhoto konania majú byť otázky uvedené v § 60 a nasl. stavebného zákona, medzi ktoré zmena v osobe stavebníka nepatrí.

²Hendrych, D. a kol.: Správní právo. Obecní čast. 6 vydání. Praha : C. H. BECK, 2006, s. 194

³Hodál, M. Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia. Bulletin Slovenskej advokácie, 7-8/2019, s. 9-10.