Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon, ktorý prináša najväčšiu zmenu v stavebnej legislatíve za posledné polstoročie. Po takmer päťdesiatich rokoch tak definitívne končí éra starého zákona z roku 1976. Nová právna úprava prináša nielen zásadné novinky do stavebnej praxe, ale zároveň otvára množstvo otázok. Na tie najzásadnejšie odpovedá odborník na túto problematiku, advokát pôsobiaci v advokátskej kancelárii L/R/P advokáti, s.r.o., Ján Grman.

Nový stavebný zákon priniesol celý rad zmien a noviniek. Ktorú z nich by ste označili za tú najzásadnejšiu?

Nový stavebný zákon prináša od prvého apríla viacero zásadných zmien oproti doterajšej právnej úprave, ktoré ovplyvňujú nielen stavebníkov, ale aj samotné stavebné úrady. Za najvýraznejšiu však považujem zrušenie tzv. dvojzložkového konania a jeho nahradenie jedným integrovaným konaním o stavebnom zámere.

Pre ilustráciu, v prípade, ak mal stavebník záujem postaviť rodinný dom, musel v zmysle predchádzajúcej právnej úpravy najskôr požiadať o územné rozhodnutie a až po jeho vydaní podať žiadosť o stavebné povolenie. Nový stavebný zákon tieto dve konania spája do jedného, stavebník tak podáva len jednu žiadosť, a to elektronicky prostredníctvom na to určeného formulára spolu so všetkými potrebnými podkladmi na územné aj stavebné posúdenie – najmä projektovú dokumentáciu vypracovanú oprávnenou osobou a správu o prerokovaní stavebného zámeru.

Tento postup je nielen efektívnejší a transparentnejší, ale zároveň výrazne znižuje administratívnu záťaž a mal by skrátiť dĺžku procesu povoľovania stavieb. Pre stavebníkov to znamená rýchlejšiu cestu k povoleniu a pre obce aj jasnejšie pravidlá.

Rovnako tak je potrebné dodať, že nový stavebný zákon vo všeobecnosti vyžaduje pre každú stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy na stavbe alebo na pozemku rozhodnutie o stavebnom zámere. V niektorých prípadoch však nový zákon pripúšťa, obdobne ako doterajšia právna úprava, že sa nevyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere, ale postačuje ohlásenie stavby, resp. v osobitných prípadoch sa nevyžaduje ani rozhodnutie o stavebnom zámere a ani len ohlásenie. Všetko to závisí od charakteru a typu stavby, ktorá sa ide stavať, meniť, resp. odstraňovať. V zásade možno zovšeobecniť, že čím zložitejšia stavba, tým komplexnejší režim.

Nový stavebný zákon teda okrem zavedenia jedného integrovaného konania o stavebnom zámere prináša aj jeho elektronizáciu a digitalizáciu. Čo konkrétne to bude znamenať pre stavebníkov a ako sa tým zmení doterajšia prax?

Elektronizácia konania o stavebnom zámere (teda spojeného územného a stavebného konania), predstavuje významnú novinku v novom stavebnom zákone. Doteraz musel stavebník alebo jeho projektant predkladať všetku dokumentáciu v listinnej forme a komunikovať s úradmi prevažne osobne, čo bolo nielen zdĺhavé, ale aj administratívne náročné. Po novom je stavebná dokumentácia spracovávaná a ukladaná elektronicky do informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR cez portál vystavba.uupv.sk. Nová právna úprava zaviedla povinné vypracovávanie a ukladanie projektovej dokumentácie v elektronickej forme prostredníctvom informačného systému vrátane elektronického podávania žiadostí o začatie konania. Ide o jednu z najvýznamnejších zmien nového zákona, pričom táto elektronizácia a digitalizácia má za cieľ zefektívniť stavebné konania, znížiť administratívne zaťaženie stavebníkov a posilniť transparentnosť a dostupnosť informácií.

Vznik portálu výstavby možno vnímať ako veľký krok vpred. Čo všetko je tak po novom možné riešiť elektronicky?

Po registrácii a prihlásení sa prostredníctvom občianskeho preukazu s čipom, ktorým dnes disponuje už takmer každý občan SR, poprípade prostredníctvom iného autorizovaného spôsobu prihlásenia, sa užívateľom portálu výstavby otvoria viaceré možnosti. Ako tie najdôležitejšie možno spomenúť možnosť nahrávať a spravovať stavebnú dokumentáciu či možnosť podávať už spomínané elektronické žiadosti a zároveň aj sledovať stav samotného povoľovacieho procesu.

Nad rámec uvedeného je po novom možné elektronicky získavať záväzné stanoviská a vyjadrenia od dotknutých orgánov a taktiež si overovať a spravovať údaje o stavbách. Užívatelia majú tiež prístup k registru výstavby a k registru stavieb, kde bude možné nájsť všetky stavby, ktorých povoľovací proces prebieha elektronicky, ako aj údaje o všetkých dokončených stavbách, ktoré prešli elektronickým povoľovaním. No a napokon, na portáli výstavby budú jeho užívatelia môcť nájsť aj prehľad dotknutých orgánov a právnických osôb, teda subjektov, ktoré sa podieľajú na rozhodovacích procesoch.

Prináša nový stavebný zákon aj zmeny v samotnom procese získavania záväzných stanovísk od dotknutých orgánov (hasiči, vodári, cestári a pod.)?

Získavanie záväzného stanoviska bolo do 31. marca 2025 často najväčším problémom, keďže celý proces bol zdĺhavý, nakoľko orgán, ktorý ho vydával, nemal zo zákona určenú žiadnu lehotu, v ktorej sa musel vyjadriť a vydať záväzné stanovisko. Po novom je lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania a dotknutého orgánu stanovená na 30 dní odo dňa doručenia žiadosti zo strany stavebníka. Výnimku tvoria zložité stavby, kde je táto lehota až 60-dňová.

V prípade, ak v uvedenej lehote záväzné stanovisko vydané nebude, automaticky sa predpokladá, že dotknutý orgán nemá žiadne pripomienky k obsahu stavebného zámeru a proces môže pokračovať ďalej bez zbytočných obštrukcií. Zavedenie tzv. fikcie súhlasu dotknutého orgánu predstavuje významný posun vpred a tento mechanizmus má eliminovať zbytočné prieťahy a zrýchliť schvaľovanie stavebných projektov.

Okrem vyššie uvedených zmien bola v médiách viackrát skloňovaná aj zmena v prípade nelegálnych, teda tzv. „čiernych“ stavieb. Je skutočne pravdou, že od 1. apríla 2025 nie je možné dodatočne zlegalizovať takéto stavby?

Čierne stavby sú, dovolím si tvrdiť, večným problémom v oblasti stavebnej legislatívy na Slovensku. Na predmetnú otázku nemožno generálne odpovedať, pretože možnosť zlegalizovania čiernej stavby výrazne závisí od obdobia, kedy bola čierna stavba postavená. Totižto, čierne stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa považujú za postavené v súlade s platnými právnymi predpismi. Čierne stavby postavené medzi 1. októbrom 1976 a 31. decembrom 1989, sa považujú za legálne postavené, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a zároveň, ak je vlastník stavby aj vlastníkom pozemku, resp. má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená.

Naopak, čierne stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 je možné zlegalizovať do 31. marca 2029. Stavebný úrad nenariadi odstrániť takúto stavbu v prípade, že je možné jej dodatočné povolenie alebo preskúmanie spôsobilosti na užívanie. Po splnení stanovených podmienok a doložení potrebných dokladov je tak možné dodatočne zlegalizovať aj takéto stavby. Navyše, celý postup sa procesne realizuje ešte v zmysle ustanovení starého stavebného zákona.

Čierne stavby postavené po 1. apríli 2025 sú jednak prísnejšie sankcionované a hlavne, nie je možné ich dodatočne zlegalizovať, teda nový stavebný zákon pojem dodatočného povolenia stavby nepozná. Akékoľvek špekulatívne konanie stavebníkov, v zmysle ktorého ak od 1. apríla 2025 začali s realizáciou stavby bez príslušného povolenia a následne ju chceli zlegalizovať, je teda pre čierne stavby postavené po tomto dátume vylúčené.

Jedným z hlavných cieľov nového stavebného zákona je tak nepochybne aj samotný boj proti čiernym stavbám. Viete priblížiť ako bude prebiehať sankcionovanie stavebníkov, ktorí sa predsa len rozhodnú postaviť si čiernu stavbu?

Priestupkové konanie, resp. konanie o správnom delikte, vedie v prípade konaní začatých po 1. apríli 2025 stavebný inšpektorát, ktorý je organizačnou súčasťou regionálnych úradov pre územné plánovanie a výstavbu so sídlom v krajských mestách. Obce, ktoré mali doteraz kompetencie v tejto oblasti, ich pre konania začaté od 1. apríla 2025 strácajú, čo by malo viesť k čiastočnému odbremeneniu obcí ako stavebných úradov. V konaniach, ktoré ale boli začaté do 31. marca 2025, sa pokračuje podľa doterajšej právnej úpravy a rozhodnutia v tomto prípade budú vydávať obce a nie stavebné inšpektoráty.

Nová právna úprava zároveň zavádza sprísnenie sankcií za porušenie povinností ustanovených stavebným zákonom. Minimálna výška pokuty je stanovená na sumu 30 eur, pričom horná hranica pokuty môže v závislosti od závažnosti, miery zavinenia a následkov protiprávneho konania dosiahnuť až 200 000 eur.

V prípade opakovania alebo pokračovania v protiprávnom konaní zákon ustanovuje osobitne prísnejšie následky. Ak stavebník neodstráni protiprávny stav alebo pokračuje v konaní, za ktoré mu už bola uložená pokuta, môže mu byť následne uložená sankcia až do výšky dvojnásobku pôvodne uloženej pokuty. Rovnako platí, že ak sa fyzická alebo právnická osoba dopustí rovnakého priestupku, alebo správneho deliktu v lehote troch rokov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, ktorým jej bola uložená pokuta, bude jej uložená nová sankcia, ktorá môže dosiahnuť až dvojnásobok pôvodnej pokuty.

Na záver, aj keď nový stavebný zákon prináša mnoho pozitívnych zmien, nevyhýbajú sa mu ani kritické reakcie. Na ktoré konkrétne problémy, ktoré sa už v praxi objavili alebo sa môžu objaviť, by ste Vy osobne poukázali?

Za výrazný problém možno považovať absenciu detailnej metodiky pre aplikačnú prax. Zákon síce zavádza nové pojmy, postupy a procesy, no bez vykonávacích vyhlášok a metodických usmernení môže dochádzať k rozdielnej interpretácii ustanovení nového stavebného zákona na úrovni jednotlivých stavebných úradov, čo je spôsobilé priamo odporovať napríklad princípu právnej istoty či princípu predvídateľnosti rozhodovania správneho orgánu.

Ďalším nedostatkom je aj aktuálna nedostatočná pripravenosť technickej infraštruktúry. Portál výstavby, ktorý by mal byť centrálnym nástrojom elektronizácie procesov, nefunguje úplne v plnom rozsahu, v dôsledku čoho sú stavebné úrady v praxi nútené pristúpiť ku kombinácii elektronických a listinných podaní.

Otáznik visí aj nad pripravenosťou samotných stavebných referentov na stavebných úradoch, ktorí majú na starosti nové postupy a procesy. Podľa dostupných údajov, väčšina z nich absolvovala iba základné, prevažne formálne školenia, pričom konkrétne procesné postupy si musia osvojovať samostatne. Tento deficit odbornej prípravy sa tak opätovne môže preniesť do rozhodovacej praxe, v ktorej by mohla chýbať jednotnosť a už spomínaná predvídateľnosť rozhodovania.

Na tomto mieste je tak potrebné zdôrazniť, že problematické sa v úvodných mesiacoch nejavia samotné ustanovenia nového stavebného zákona, ale skôr spôsob ich implementácie do praxe. Kým legislatívny rámec vytvára priestor pre modernizáciu či zrýchlenie povoľovacích procesov, bez jednotnej metodiky, funkčnej technickej podpory a systematického vzdelávania referentov, bude jeho uplatňovanie sprevádzané aplikačnými ťažkosťami a už vyššie uvedenými problémami.

Článok bol publikovaný v Hospodárskych novinách: Problematické sa nejavia samotné ustanovenia nového stavebného zákona, ale skôr ich implementácia do praxe